ΤΙ ΓΙΝΕΤΑΙ ΣΕ ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ ΜΙΣΘΩΣΗΣ Η’ ΔΙΑΦΩΝΙΑΣ ΤΩΝ ΣΥΓΚΥΡΙΩΝ ΩΣ ΠΡΟΣ ΤΗ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗ ΤΟΥ;
I. ΤΙ ΣΗΜΑΙΝΕΙ ΚΟΙΝΩΝΙΑ ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΟΣ ΣΤΗ ΜΙΣΘΩΣΗ;
Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 785 ΑΚ, που ορίζει την έννοια της κοινωνίας δικαιώματος, “Αν ένα δικαίωμα ανήκει σε περισσότερους από κοινού, εφόσον ο νόμος δεν ορίζει διαφορετικά, υπάρχει ανάμεσά τους κοινωνία κατ` ιδανικά μέρη. Σε περίπτωση αμφιβολίας λογίζεται ότι τα μέρη είναι ίσα”, ενώ σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 1113 ΑΚ “Αν η κυριότητα του πράγματος ανήκει σε περισσότερους εξ αδιαιρέτου κατ` ιδανικά μέρη, εφαρμόζονται οι διατάξεις για την κοινωνία“. Περαιτέρω σύμφωνα με το άρθρο 788 παρ. 1 ΑΚ, ” η διοίκηση του κοινού ανήκει σε όλους μαζί τους κοινωνούς.”. Η διάταξη αυτή ορίζει, σχετικά με τη διοίκηση του κοινού πράγματος, την αρχή της ομοφωνίας όλων των κοινωνών, ο δε όρος “διοίκηση” περιλαμβάνει κάθε πράξη διαχείρισης, υλική ή νομική, η οποία είναι απαραίτητη για τη συντήρηση, εκμετάλλευση, χρησιμοποίηση, κάρπωση και αύξηση της αξίας του κοινού πράγματος.
Στις εν λόγω πράξεις τακτικής διοίκησης και εκμετάλλευσης, περιλαμβάνεται και η σύμβαση μίσθωσης του κοινού αντικειμένου, καθώς και κάθε άλλη πράξη, η οποία τείνει στη διατήρηση η άρση των συνεπειών της μισθώσεως, όπως η παράταση ή η τροποποίηση της συμβάσεως μισθώσεως ή καταγγελία αυτής, η δε εκμίσθωση ιδανικής μερίδας του μισθίου προς τρίτο δεν είναι επιτρεπτή, συνεπεία του χαρακτήρα της χρήσεως ως αδιαιρέτου δικαιώματος. Η άσκηση της διοίκησης του κοινού απαιτεί σύμπραξη όλων των κοινωνών, με την έννοια ότι κάθε κοινωνός έχει δικαίωμα σύμπραξης στη διοίκηση του κοινού. Η ανωτέρω αρχή της ομοφωνίας διασπάται με την αρχή της πλειοψηφίας, που καθιερώνει η διάταξη του άρθρου 789 ΑΚ.
II. ΠΩΣ ΥΠΟΛΟΓΙΖΕΤΑΙ Η ΠΛΕΙΟΨΗΦΙΑ ΚΑΙ ΤΙ ΓΙΝΕΤΑΙ ΜΕ ΤΟΥΣ ΜΕΙΟΨΗΦΟΥΝΤΕΣ;
Κατά τη διάταξη του άρθρου 789 ΑΚ, με απόφαση της πλειοψηφίας των κοινωνών, υπολογιζόμενης με βάση το μέγεθος των μερίδων, μπορεί να καθοριστεί ο τρόπος της τακτικής διοίκησης και εκμετάλλευσης που αρμόζει στο κοινό αντικείμενο. Κατά την αληθή έννοια της διάταξης αυτής, η απόφαση κάθε κοινωνού αφορά μόνον τη μερίδα του, η δε πλειοψηφία σχηματίζεται από το άθροισμα των επιμέρους μερίδων. Ενόψει τούτων και εφόσον η αποφασίζουσα πλειοψηφία νοείται κατά μερίδες και όχι κατά κεφαλές, στην περίπτωση που υπάρχουν μόνο δύο συγκύριοι, πλειοψηφία νοείται ο ένας εάν έχει μεγαλύτερη μερίδα.
Η απόφαση της πλειοψηφίας που ελήφθη μέσα στα πλαίσια του άρθρου 789 ΑΚ δεν αφορά μόνο τις εσωτερικές σχέσεις των κοινωνών, αλλά ενέχει και εξουσία αντιπροσωπεύσεως και συνακόλουθα είναι έγκυρη και δεσμεύει όλους τους κοινωνούς, δηλαδή και εκείνους που διαφώνησαν και μειοψήφησαν, έστω και αν δεν έλαβαν μέρος σ` αυτήν. Προς λήψη της απόφασης γενικώς, αλλά και στην περίπτωση αυτή (που έχει την πλειοψηφία ο ένας εκ των δύο συγκυρίων), δεν απαιτείται συντεταγμένη σύσκεψη πάντων των κοινωνών ούτε κάποια άλλη διατύπωση, αλλά αρκεί η υπό μόνον του πλειοψηφούντος κοινωνού διενέργεια της σχετικής διαχειριστικής πράξεως.
Η γνώμη της μειοψηφίας πρέπει να ακούγεται, εάν όμως ληφθεί απόφαση χωρίς να ζητηθεί η γνώμη της, αυτή δεν θα είναι εκ του λόγου αυτού άκυρη, αλλά μπορεί να θεμελιώσει ευθύνη της πλειοψηφίας προς αποζημίωση κατά το άρθρο 788 § 1 εδ. β Α.Κ. ή να αποτελέσει σπουδαίο λόγο, κατά το άρθρο 797 εδ. α’ Α.Κ., για την πρόωρη δικαστική λύση της κοινωνίας. Πιο συγκεκριμένα, οι κοινωνοί, που δεν ακούστηκαν και δεν είναι σύμφωνοι με την ληφθείσα απόφαση, έχουν δικαίωμα αποζημίωσης κατά των κοινωνών που σχημάτισαν την πλειοψηφία, κατ` άρθρ. 788 παρ. 1 εδ. β` ΑΚ, εάν μπορούν να αποδείξουν ότι η ληφθείσα απόφαση δεν είναι σύμφωνη με τη φύση και τον προορισμό του κοινού αντικειμένου και τους κανόνες της τακτικής διαχείρισης και εκμετάλλευσης για ωφέλεια όλων των κοινωνών.
Εξάλλου από το συνδυασμό των άρθρων 725 έως 729 του ΑΚ προκύπτει ότι η πλειοψηφία των κοινωνών μπορεί με απόφαση της, που λαμβάνεται ως προεκτέθηκε, κατά το μέγεθος των μερίδων, να καθορίζει τον τρόπο διοικήσεως, χρησιμοποιήσεως και εκμεταλλεύσεως του κοινού, να διορίζει διαχειριστή αυτού και να προσδιορίζει τις εξουσίες που του παρέχονται, υπό τους περιορισμούς των άρθρων 789, 790 και 729 ΑΚ. Οι διατάξεις αυτές απαγορεύουν στην πλειοψηφία τον καθορισμό τρόπου διοικήσεως και εκμεταλλεύσεως του κοινού, ο οποίος είναι ασυμβίβαστος με τη φύση και τον προορισμό του και με τους κανόνες της επιμελούς και επ` ωφελεία όλων των κοινωνών διαχειρίσεως ή συνεπάγεται ουσιώδη μεταβολή του κοινού ή δυσανάλογη δαπανηρή προσθήκη σε αυτό ή αποστερεί κάποιον από τους κοινωνούς καθόλου ή εν μέρει της προσήκουσας αναλογίας επί των ωφελημάτων του κοινού πράγματος. Η μη συμμόρφωση προς τους περιορισμούς αυτούς καθιστά άκυρη και ανίσχυρη την απόφαση της πλειοψηφίας, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 174 και 180 ΑΚ.
Η απόφαση αυτή της πλειοψηφίας, η οποία αποτελεί ενάσκηση δικαιώματος, δεν συνιστά καθεαυτή αδικοπραξία, τελεί όμως υπό τον όρο ότι ο επιλεγείς τρόπος διοίκησης και διαχείρισης είναι ο προσήκων στη φύση του κοινού και τους κανόνες της επιμελούς διαχείρισης και εκμετάλλευσης (789 ΑΚ), ότι δεν συνιστά ουσιώδη μεταβολή για την οποία απαιτείται ρητώς ομοφωνία (792 παρ. 1 ΑΚ), τέλος, και του ότι δεν επιφέρει μείωση του δικαιώματος του συγκοινωνού επί των ωφελειών του πράγματος (992 παρ. 2 ΑΚ).
Απόφαση δε των κοινωνών, η οποία δεν συνιστά παραβίαση των πιο πάνω περιορισμών, μπορεί να αποκρουσθεί από τη μειοψηφία ως καταχρηστική, κατά την έννοια του άρθρου 281 ΑΚ, όταν εξαιτίας ορισμένων γεγονότων, που έχουν σχέση με την ίδια την απόφαση της πλειοψηφίας, η άσκηση του δικαιώματος που εμπεριέχεται σ` αυτήν υπερβαίνει προφανώς τα όρια που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο κοινωνικός ή οικονομικός σκοπός του δικαιώματος.
Εκ των ανωτέρω σαφώς συνάγεται ότι, τυχόν υπάρχουσα παραβίαση των όρων του άρθρου 789 Α.Κ. ή αντίθεση της απόφασης της πλειοψηφίας προς τη διάταξη του άρθρου 281 Α.Κ. παράγει σχετική μόνον ακυρότητα υπέρ των απαρτιζόντων τη μειοψηφία μερίδων των κοινωνών και παρέχει δικαίωμα προσφυγής στο Δικαστήριο, κατ’ άρθρο 790 Α.Κ., χωρίς να θίγεται εντεύθεν το κύρος της δικαιοπραξίας που καταρτίσθηκε μεταξύ της πλειοψηφίας (ως διαχειριζομένης το κοινό) και του τρίτου. Η άσκηση της διοίκησης του κοινού απαιτεί σύμπραξη όλων των κοινωνών, με την έννοια ότι κάθε κοινωνός έχει δικαίωμα σύμπραξης στη διοίκηση του κοινού.
Συνεπώς, η μειοψηφία μπορεί να προσβάλλει την απόφαση αυτή, με τον ισχυρισμό ότι ο τρόπος της εκμετάλλευσης που αποφασίσθηκε από την πλειοψηφία δεν είναι προσήκων γιατί έρχεται σε αντίθεση με την καλή πίστη και θίγει τα δικαιολογημένα συμφέροντα των υπολοίπων κοινωνών των οποίων δεν λήφθηκε η γνώμη και δεν ακούστηκαν, και ότι η ληφθείσα απόφαση της πλειοψηφίας δεν είναι σύμφωνη με τη φύση και τον προορισμό του κοινού πράγματος και τους κανόνες της τακτικής διαχειρίσεως και εκμεταλλεύσεως για ωφέλεια όλων των κοινωνών.
III. ΜΠΟΡΕΙ ΝΑ ΟΡΙΣΘΕΙ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΗΣ ΑΠΟ ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ;
Κατά το άρθρο 790 ΑΚ, αν η διοίκηση και η χρησιμοποίηση κοινού πράγματος δεν καθορίστηκε με κοινή συμφωνία ή με πλειοψηφία, καθένας από τους κοινωνούς έχει δικαίωμα να ζητήσει να την κανονίσει το δικαστήριο με τον τρόπο που είναι ο πιο πρόσφορος και συμφέρει περισσότερο σε όλους τους κοινωνούς. Αν υπάρχει ανάγκη, το δικαστήριο μπορεί να διορίσει διαχειριστή. Στη διάταξη αυτή δεν καθορίζονται οι τρόποι της διοίκησης με δικαστική απόφαση του κοινού πράγματος και μόνον ενδεικτικώς ορίζεται ο διορισμός διαχειριστή. Η ρύθμιση αυτή, που δεν τείνει στη διάγνωση ουσιαστικού δικαιώματος, αλλά αποτελεί ρυθμιστική παρέμβαση του δικαστηρίου, που αποβλέπει στην εξεύρεση, με βάση τις εκάστοτε κρατούσες συνθήκες, του περισσότερο πρόσφορου και επωφελούς για όλους τους κοινωνούς τρόπου διοίκησης και χρησιμοποίησης του κοινού πράγματος, ισχύει για αόριστο χρονικό διάστημα, ήτοι ενόσω υφίσταται η κοινωνία, και μπορεί να τροποποιηθεί μόνο με συμφωνία όλων των κοινωνών (και όχι της πλειοψηφίας αυτών) ή με νέα δικαστική απόφαση σε περίπτωση μεταβολής των συνθηκών.
Έτσι, το δικαστήριο, στο οποίο μπορεί να προσφύγει κάθε κοινωνός, επικαλούμενος μεταξύ των άλλων και την έλλειψη απόφασης όλων ή της πλειοψηφίας τους, κανονίζει τη διοίκηση ή χρησιμοποίηση του κοινού κατά τον τρόπο που είναι πιο πρόσφορος και συμφέρει όλους τους κοινωνούς, έχοντας και τη δυνατότητα, για την καλύτερη επιτυχία του κοινού σκοπού των κοινωνών, να διορίσει διαχειριστή, η εξουσία του οποίου, καθοριζόμενη στην απόφαση, περιλαμβάνει κάθε πράξη διοικήσεως και διαχειρίσεως του κοινού, που τείνει στην προς το συμφέρον των κοινωνών εκμετάλλευση, χρησιμοποίηση, κάρπωση και αύξηση της αξίας αυτού, και επομένως και την εκμίσθωση αυτού, ως και την είσπραξη των μισθωμάτων του κοινού πράγματος που είχε εκμισθωθεί πριν από το διορισμό του διαχειριστή.
Η αγωγή με την οποία επιδιώκεται η ρύθμιση της διοίκησης του κοινού ασκείται ενώπιον του πολυμελούς πρωτοδικείου, επειδή το αντικείμενό της δεν μπορεί να αποτιμηθεί σε χρήμα και εκδικάζεται κατά τη συνήθη τακτική διαδικασία, σ` αυτήν δε πρέπει να αναφέρονται: α) η ύπαρξη κοινωνίας μεταξύ των διαδίκων, β) η έλλειψη απόφασης της παμψηφίας ή πλειοψηφίας, ή ότι η υπάρχουσα απόφαση είναι άκυρη ή δεν είναι πλέον κατάλληλη και πιο συμφέρουσα για τους κοινωνούς, γ) ισχυρισμός του ενάγοντος ότι βρίσκεται στη συννομή του κοινού πράγματος και δ) υπόδειξη από τον ενάγοντα του περισσότερου πρόσφορου και συμφέροντος, κατά την κρίση του, τρόπου διοικήσεως και διαχειρίσεως του κοινού.
Δυνατότητα δικαστικής παρέμβασης υπάρχει και όταν, παρά την ύπαρξη απόφασης των κοινωνών, έχουν μεταβληθεί οι συνθήκες και ο καθορισθείς από τους κοινωνούς τρόπος διοίκησης δεν ταιριάζει πλέον στο κοινό αντικείμενο ή έπαυσε να είναι ο πιο πρόσφορος και συμφέρων για τους κοινωνούς, δεν κατέστη δε δυνατή η λήψη νέας απόφασης από την πλειοψηφία.
IV. ΑΝ ΚΑΠΟΙΟΣ ΑΠΟ ΤΟΥΣ ΣΥΝΔΙΟΚΤΗΤΕΣ ΚΑΝΕΙ ΑΠΟΚΛΕΙΣΤΙΚΗ ΧΡΗΣΗ, ΤΙ ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΑ ΕΧΩ;
Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 785, 786, 787, 792 παρ. 2, 961 και 962 του ΑΚ, οι οποίες εφαρμόζονται και επί συγκυριότητας σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 1113 ΑΚ, προκύπτει ότι σε περίπτωση αποκλειστικής χρήσης του κοινού αντικειμένου από τον έναν από τους κοινωνούς, δικαιούνται οι υπόλοιποι και αν δεν πρόβαλαν αξίωση περί σύγχρησης, να απαιτήσουν από αυτόν που κάνει αποκλειστική χρήση ανάλογη μερίδα από το όφελος που αυτός αποκόμισε και το οποίο συνιστάται στην αξία της χρήσης του κοινού.
Ειδικότερα, προκειμένου περί αστικού ακινήτου, το όφελος αυτό συνίσταται στην κατά το χρόνο της αποκλειστικής χρήσης μισθωτική αξία της μερίδας των εκτός χρήσης κοινωνών, η οποία δεν αποτελεί μίσθωμα αφού δεν υπάρχει μισθωτική σχέση, αλλά αποδοτέα, ως αποζημίωση, κατά τις ανωτέρω διατάξεις, ωφέλεια.
Εξάλλου, το δικαίωμα συμμετοχής στους καρπούς ειδικότερα είναι ένα αυτοτελές, ατομικό δικαίωμα, με την έννοια ότι δεν μπορεί να θιγεί από τους άλλους κοινωνούς χωρίς τη συναίνεση του φορέα του και διαφοροποιείται από το δικαίωμα είσπραξης των καρπών, το οποίο κρίνεται ως πράξη διοίκησης και διαχείρισης του κοινού αντικειμένου και δεν είναι ανάλογο με τη μερίδα του κάθε κοινωνού, όπως το υπό κρίση δικαίωμα, αλλά ανάγεται στην εξουσία όλων των κοινωνών ή της πλειοψηφίας αυτών σύμφωνα με τα άρθρα 788 και 789 ΑΚ.
Κατά τα λοιπά, ο τρόπος που ο κοινωνός χρησιμοποίησε αποκλειστικά για λογαριασμό τούτο κοινό πράγμα είναι κατ` αρχήν αδιάφορος και μπορεί αυτός να το έχει εκμισθώσει ή να το έχει χρησιδανείσει σε άλλον ή να το έχει ιδιοχρησιμοποιήσει με οποιοδήποτε τρόπο, δηλαδή έστω και διατηρώντας αυτό αδρανές ή, προκειμένου για ακίνητο, διατηρώντας το κλειστό και ανεκμετάλλευτο, εφόσον, με τον τρόπο αυτό αποκλείει στην πράξη τη σύγχρηση των λοιπών κοινωνών και ο ίδιος έχει οποτεδήποτε την ευχέρεια να το εκμεταλλευτεί κατά την κρίση και το συμφέρον του.
V. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ:
•Η πλειοψηφική απόφαση δεσμεύει και τη μειοψηφία, εκτός αν προσκρούει σε κανόνες επιμελούς διαχείρισης, οπότε μπορεί να προσβληθεί ως άκυρη, ακόμη και να θεμελιώσει δικαίωμα αποζημίωσης της μειοψηφίας.
•Το δικαστήριο μπορεί να ρυθμίσει τη διοίκηση όταν απουσιάζει πλειοψηφική συμφωνία ή η υπάρχουσα απόφαση καθίσταται ανεπιτυχής.
•Τέλος, αποκλειστική χρήση από έναν κοινωνό θεμελιώνει αποζημίωση υπέρ των υπολοίπων.
ΤΟ ΠΑΡΟΝ ΑΡΘΡΟ ΣΥΝΤΑΧΘΗΚΕ ΜΕ ΤΗΝ ΕΠΙΣΤΗΜΟΝΙΚΗ ΕΠΙΜΕΛΕΙΑ ΤΩΝ ΔΙΚΗΓΟΡΩΝ ΕΙΡΗΝΗΣ ΚΑΨΑΛΗ ΚΑΙ ΜΑΡΙΑΣ ΜΗΤΡΑΚΟΠΟΥΛΟΥ, ΚΑΙ ΑΠΟΤΕΛΕΙ ΠΝΕΥΜΑΤΙΚΗ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ ΤΟΥ ΓΡΑΦΕΙΟΥ SOLICITUS.